1. 民族高端酒店龙头，历久弥新、积极扩张

历史悠久的高端酒店龙头，当前酒店业务为核心、积极扩张焕发活力。

金陵饭店是我国改革开放初期经国务院批准立项建设的全国首批旅游涉外企业之一、江苏省首家五星级酒店，1983 年 10 月建成开业，后成立酒店管理公司，升级为品牌连锁经营并不断扩张业务板块。

当前公司以酒店业务为主，涵盖酒店物资贸易、物业管理、房屋租赁、食品研发与销售、旅游资源开发等多元化协同业务。

1）公司以酒店业务为核心，公司自营酒店业务包括金陵饭店、亚太商务楼、天泉湖金陵山庄以及北京金陵饭店；酒店管理业务积极扩张，截至 2022 年 6 月金陵连锁酒店已经达到 235 家。酒店业务之外，公司协同创新业务亦有布局，商品贸易板块中苏糖公司主要从事名酒、饮料等商品经销业务，食品科技公司积极布局预制菜业务；物业管理板块中汇德物业深耕高端商业办公楼的物业管理。

2）公司营业收入疫情前稳步增长，2020 年疫情有所扰动、2021 年疫情扰动收敛下表现相对稳健但仍有所承压，公司全年实现营业收入 13.7 亿元，同比+20.5%；归母净利润 2803.9 万元，同比-35.4%。

三阶段发展，当前以酒店为主要业务、完善上下游布局、积极扩张&改革增效。

公司发展历程可分为以下三个阶段：

（1）1983-2007 年：以金陵饭店为核心，酒店业务逐步发展为品牌连锁经营。

1983 年南京金陵饭店建成开业，十年后荣膺江苏首家五星级酒店。2002 年以南京金陵饭店为核心资产，成立金陵饭店公司，同时成立苏糖糖酒公司、金陵贸易公司；2004 年金陵酒店管理公司成立，由“单一输出管理”升级为“品牌连锁经营”。

（2）2007-2018 年：公司上市，酒店直营/管理业务稳步扩张。

130家。金陵连锁经营着118家高星级酒店和12家金一村连锁旅店，遍及全国多个城市与地区。1983年开业至今，金陵饭店多次成功地接待世界多国政要及名流巨商。金陵饭店位于南京市新街口，是曾经的中国第一高楼，南京的标志性建筑，江。

2007 年公司成功上市，同年直营项目“金陵·天泉湖商务中心区”启动；2008 年亚太商务楼主体动工建设，2013 年主体竣工，成为江苏最大规模的五星级酒店综合体。截至 2018 年，金陵连锁饭店酒店已经达到 147 家，在管五星级总数位居全国前列。

（3）2018-至今：以酒店业务为核心，协同创新新业务发力增长，积极改革增效。

2018 年公司入选国家改革双百行动，加快国企改革步伐、深化双百改革行动。

2020 年，公司设立金陵文旅基金、与贵州饭店酒店管理集团、合肥文旅博览集团等共同设立酒店管理公司，拓展布局西南等区域。

2021 年北京金陵饭店开业，布局一线城市核心地段、成为公司布局北方市场大本营。同时协同创新业务发力增长，苏糖公司渠道整合、食品科技公司产品体系完善、物业管理板块提升管理能力、在管物业面积达到近百万方。

国资控股。公司为国资背景，金陵饭店集团为公司的大股东，持股比例为 43.5%。江苏省国资委为金陵饭店集团的控股股东、为公司实际控制人。

2. 中高端酒店格局未定、高端本土突围，竞争要素有所差异

2.1 中高端/高端与中端/经济型竞争要素有所差异，消费升级驱动市场增长

根据全球权威酒店信息统计机构 STR Global 的《术语汇编》，将酒店行业市场等级分为奢华酒店、超高端酒店、高端酒店、中端偏上酒店、中端酒店和经济型酒店六个等级；根据国家旅游局制定的《旅游饭店星级的划分与评定》中将酒店分为五星级、四星级、三星级、二星级和一星级 5 个等级。

中国饭店协会发布的《2018 年中国酒店连锁发展与投资报告》中，将 STRGlobal 的等级标准与《旅游饭店星级的划分与评定》的等级标准大致进行了对应，高端以上为五星级，高端和中端偏上为四星级，中端为三星级，经济型为二星级及以下。

根据 STRGlobal 的《术语汇编》，从服务类型将酒店产品分为全服务型（一般为较高星级酒店标准，涵盖服务各个领域）和有限服务型（以住宿为核心业务，只提供住宿和早餐服务即 Bed&Breakfast）两类。

随着酒店行业的发展实践，在有限服务和全服务型的基础上又衍生出精选服务或精品酒店，即在有限服务的基础上增加个性化精选的其他服务。

下文行业分析主要采用 STR Gobal 酒店分类，将国内酒店分为经济型/中端/中高端（中端偏上）/高端及以上。

各酒店档次竞争要素有所差异，中端及以下以效率为核心、中高端及以上重视品牌及服务。

1）当前国内酒店以经济型为主，客房数量占比约为 60%，连锁化率及集中度都较低。

经济型及中端酒店主要满足消费者基本住宿需求，以效率及标准化为核心竞争力，通过高效率的单店模型打造、实现标准化复制扩张，经济型/中端酒店单品牌规模能够达到千家以上。未来经济型酒店连锁化率提升、中端酒店扩容为长期趋势。

2）对比之下，中高端及及高端及以上酒店当前客房规模占比相对较低，中高端/高端连锁化率分别为 37.8%/53.3%；按照客房数量计算的品牌 CR3 分别为 6.8%/14.4%。中高端与高端及以上差异化需求明显，以品牌、服务为核心，兼顾效率。

相对于经济型及中端产品，中高端及高端产品在满足消费者基本住宿需求基础上，致力于提供差异化的酒店体验并满足消费者情感层面需求。

消费者对于品牌认知程度更高，中高端尤其是高端产品以品牌、服务为核心竞争力而标准化程度相对较低，因此通常来说单品牌天花板相对于经济型及中端酒店更低，目前国内中高端品牌中酒店数量领先的品牌亚朵截至 2021 年于国内布局 745 家门店。

需求端和供给端多因素影响下，中端及以上价格带扩容，对标美国预计未来酒店结构与消费者收入结构趋同，我国中高端酒店发展空间仍广阔。

1）在需求端消费升级、供给端成本压力等多重因素驱动下，我国中端及以上酒店已进入快速增长阶段，根据盈蝶咨询，2019 年我国连锁中端酒店/客房数量分别达到 10500 家/102.6 万间，2014-2019 年 CAGR 为 48.1%；对比之下，2019 年我国经济型酒店/客房数量分别为 36853 家/242.0 万间，2014-2019 年 CAGR 仅为 9.6%。

2）对比美国来看，根据瑞信财富报告及 IHG 公司公告，美国酒店行业档次分布与收入分布趋同，呈现橄榄型结构，2020 年经济型、中高端、豪华及超高端客房数量占比分别为 19.9%、61.8%、18.3%。且从趋势来看，经济型酒店客房数量占比持续下滑。

3）对标国内来看，伴随国内收入分布逐步趋向橄榄型分布即中产阶级占比持续增加，有望驱动中端及以上酒店数量占比持续增长，长期来看中端及以上酒店发展空间广阔。

2.2 中高端：格局未定，品牌持续发力，有望突围

中高端：市场规模稳健快速增长，连锁化率疫情期间快速提升。

近年来市场规模稳步提升。2016-2019 年中高端酒店客房数量复合增速为 8.6%，2019 年客房规模为 223.0 万间；连锁化率相对不高，但 2020 年疫情以来快速提升，由 2019 年 22.5%提升至 31.8%，并进一步提升至 2021 年的 37.8%。

从定位角度来看，中高端兼具品牌及效率，精选服务为主流。中高端酒店重视品牌、服务同时兼顾效率，目前中高端品牌多提供有限的精选服务、满足中高端消费者需求同时具备较高效率。

金陵饭店，位于南京市鼓楼区新街口西北，曾是中国第一高楼，南京地标建筑，江苏省首家豪华五星级酒店，被列为“中国旅游地标酒店”。先后荣获中国最佳五星级酒店、全球酒店集团50强、中国旅游集团10强、中国本土酒店集团3强、全国。

1）高端酒店服务全面但前期高投入、投资回报率不高，中端及以下前期投入低、酒店满足基本住宿需求。高端酒店对于硬件设施有较高要求，配备宴会厅、大型会议室、游泳池等设施，提供全服务。但部分设施使用频率并不高反而加重前期投资和运营成本，高端全服务酒店前期投入基本在亿元以上、投资回收期达到数十年。

对比之下，维也纳、全季等中端酒店及汉庭等经济型酒店，则主要聚焦基本的住宿需求、提 供早餐，投资回收期基本在五年之内，但在服务上实现了较大程度的简化。

2）中高端酒店从服务角度提供有限的精选服务，满足升级需求同时更具备效率，部分品牌投资回收期在五年左右、与主流中端及经济型品牌接近。

主流品牌提供如健身房、会议室、餐厅、洗衣房等有限服务，精选部分满足中高端商旅消费者需求的相关服务。同时根据浩华跟踪，中高端酒店的单酒店房量呈现出明显的下降趋势、聚焦客房运营、助力效率提升。

从前期投入来看，目前主流中高端品牌单房造价在 15-20 万元，预计酒店整体前期投资在月 2000 万元，定位于 500 元以上价格带，根据跟踪，部分品牌投资回收期在五年之内，兼具效率。

当前格局未定，行业参与者众多，优质品牌有望突围。

中高端酒店行业参与者主要分为四类。

1）国际高端酒店集团推出的四星级标准产品，如洲际酒店集团旗下假日、万豪国际集团旗下的福朋喜来登、雅高集团旗下的美居、希尔顿酒店集团旗下的希尔顿欢朋等；

2）国内高端酒店集团推出的下沉式产品，如开元酒店集团旗下的开元名庭，提供差异化的服务；

3）经济型/中端酒店集团龙头的升级住宿产品，如华住集团收购桔子水晶、首旅如家酒店集团旗下的璞隐等，形成了更具市场竞争力的矩阵。

4）亚朵、君亭等自身定位中高端的品牌。从格局来看，中高端酒店行业分散、格局未定。根据盈蝶咨询，2021 年中高端酒店行业按照客房数量计算品牌 CR3 为 6.8%，其中亚朵/希尔顿欢朋/美居品牌市占率分别为 3.8%/1.9%/1.1%。

金陵饭店位于江苏省南京市鼓楼区新街口西北，是曾经的中国第一高楼，是南京的标志性建筑，其中餐厅有7个，依托和强化品牌优势，做强做大优势产业，加快转变发展方式，推动产业转型升级，在创新创优发展中不断丰富提升品牌内涵，。

2.3 高端：国际品牌相对主导，国内中高端品牌崛起

高端：国内高端酒店历经三个发展阶段，当前行业进入成熟发展期、存量突围。

1）1949-1978 年。建国至改革开放前期，国内酒店业为国有，主要起招待国外友人及国内因公出差人员作用。

2）1978-2009 年，由事业型向企业型转变，推行星级评定制度，建立饭店管理公司，国外酒店进入输出成熟的管理经验，推动高端酒店发展。

1983 年，广州白天鹅开业，我国第一家国人设计、建设和经营的豪华酒店正式开业，主要接待国外差旅人士。

1985 年，北京喜来登长城饭店落户北京，成为首个进入中国的国际酒店品牌。

1988 年，上海静安希尔顿开业，为上海首家外资经营的国际五星饭店；同年国家旅游局发布《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规范和标准》。

1990 年，国内首次评选五星级酒店。

2004 年，国内五星级酒店数量从不到 200 家增长至 242 家。其中北京自 1982 年第一家合资酒店开业以来，高端酒店客房数持续增加。为了迎接第 29 届夏季奥林匹克运动会，仅在 2007 和 2008 两年就有 24 家高端以上的连锁酒店开业，新增客房约 8500 间。

我国高端酒店作为政府规划配套资产，房地产开发商为落实政府规划、多配套开设五星级酒店，拉动我国高星级酒店供给稳步增长。

3）2009 年至今，高端酒店发展发展相对成熟，进入存量突围阶段。2013 年起，受到地方政府及开发商青睐，高端酒店开始下沉。当前来看高星级酒店伴随国内房地产红利的消失已然从增量转入存量阶段，高端品牌正在加速突围。

高端酒店基本进入存量整合阶段，进入门槛高、连锁化率始终维持在相对较高水平。

1）根据盈蝶咨询，2021 年我国高端酒店客房数量达到 103.7 万间，同比-3.8%。疫情前， 高端酒店供给基本稳定，2017-2019 年客房数量复合增速仅为 0.6%，进入存量整合阶段。

格局来看，国际酒店集团当前凭借品牌、会员、先进的管理经验仍处于领先地位，国内高端品牌崭露头角。当前，国内高端酒店中主要经营者多元：

1）国际酒店集团如万豪、希尔顿、凯悦凭借品牌、会员、管理经验等优势仍处于领先地位；

2）国内本土传统品牌如金陵饭店、开元集团走出区域，发力全国；

3）众多新进入者如连锁酒店集团加速布局高端，其中华住集团发力高端酒店市场，高端酒店板块包括施柏阁、施柏阁大观、花间堂、永乐半山、宋品等品牌。

众多房地产公司开始自己运营高端酒店。目前国际酒店集团凭借品牌效应、标准化的管理体系、服务能力处于领先地位。

根据迈点研究院，近年来国内高端酒店新增供给品牌以国际高端为主流，2018/2019/2020/2021 年新增高端酒店中，国际高端酒店占比分别为 60.2%/72.6%/69.2%/50.0%。

分品牌来看，国际品牌中希尔顿、万豪等酒店新增数量领先，部分国内品牌如君澜、开元崭露头角。

行至后地产时代，高端酒店经营重视效率。

根据亚洲旅宿大数据研究院，我国 4000 多家高端酒店中，地产持有物业占比在 7 成以上。

前期地产快速发展阶段，开发商为提升开发地块的品牌价值带动商业写字楼及住宅销售，选择高品牌的星级酒店作为配套，对于酒店本身盈利能力要求不高。

而进入后地产时代，房企偿债压力相对较大，迫使地产商对于手中的高端酒店进行重新定位和规划，部分地产集团选择出售旗下酒店资产，而现有地产方更加重视经营效率和盈利能力，存量高端酒店面临整合洗牌机遇。

根据监测，2022 年 6 月有 14 家酒店资产处于拍卖、转让、关店状态，背后的物业持有者多为地产集团。同时 2005 年-2018 年，国际酒店品牌撤牌事件仅 35 起。

而 2020 年，国内就有 8 家酒店翻牌，2021 年则有 10 多家酒店翻牌，“翻牌”后的新品牌不少是国内高端酒店，如无锡万达颐华酒店“翻牌”自无锡锦江大酒店、北京金陵饭店“翻牌”自北京人济万怡酒店、上海扬子江丽笙精选酒店“翻牌”自扬子江万丽大酒店。

后地产时代下，酒店品牌回归注重经营效率，国内品牌迎来突围机遇。

在此背景下，国内品牌有望突围。相对于国际酒店集团品牌，国内酒店品牌具备：

1）成本优势：疫情对于酒店行业短期造成冲击，投资者对成本的控制越来越严格。就管理费而言，国外酒店集团收取管理费占营收比重约 7％-8％，而国内高端品牌管理费通常占比为 3-4%。此外外资酒店品牌的人工工资相对比较高，尤其是高层管理人员，我们预计其成本相比较国内高 50%以上。

2）客源结构变化：疫情前境外客源占国际酒店集团整体客源的 35%-40％。疫情影响下叠加国内长期的消费升级趋势，高端酒店的客源构成发生变化，境外客人有所减少，国内客人将成为主流。

3）国内酒店管理能力、服务水平逐步走向成熟，国内品牌有望突围。

2021 年，国内周边游呈现“指数级”增长，在品质游的理念之下，进一步带动近郊度假酒店走俏，尤其是带有自然及人文互动、亲子玩乐体验、温泉、水乐园及特色餐饮的酒店。

3 公司核心竞争力：酒店业务品牌&管理实力构筑，股东国资资源丰富，多元布局&数字化协同增效

3.1 立足南京历史悠久，形成品牌文化沉淀，直营门店树立品牌

四十余年悠久历史形成品牌效应，打造出知名国内豪华酒店标杆。

金陵饭店是 1979 年经国务院批准建设的全国首批六家大型旅游涉外饭店之一，1983 年 10 月建成开业，以“神州第一高楼”、“第一家由中国人自己经营管理的大型国际酒店”蜚声海内外，国际媒体视之为“中国改革开放的窗口”、“中国四个现代化在旅游业的试金石”，见证了中国改革开放 40 多年的历程。

1993 年 10 月，金陵饭店荣膺江苏省首家五星级酒店。

2007 年 4 月 6 日，金陵饭店在上海证券交易所上市，成为全流通后国内酒店业首发上市第一股、江苏省首家上市旅游企业。

2012 年 4 月，金陵饭店股份公司被人力资源社会保障部、国家旅游局联合授予“全国旅游系统先进集体”。

2011 年 1 月，金陵饭店股份有限 司荣膺“江苏省文明单位标兵”称号，成为江苏省唯一获此殊荣的酒店企业。

南京金陵饭店位于南京市中心新街口，地理位置十分优越，凭借悠久的历史和高品质的服务，成为地标性建筑，建立品牌效应。

餐饮在高端酒店运营中占据重要地位，但成本高企运营难度高，金陵饭店餐饮以淮扬菜系为核心、历史悠久、底蕴深厚。

1）餐饮在高端酒店运营中占据重要地位，高端酒店通常配备中餐及西餐厅、茶室、宴会厅等多种丰富餐饮业态并且餐饮在酒店营收中占比较高，以公司为例，2021 年公司直营酒店收入中客房/餐饮分别实现收入 1.6/1.7 亿元，餐饮贡献收入达到 50%以上。而高星级酒店餐饮成本较高且社会餐饮业态逐步丰富，运营难度加大。

2）金陵饭店餐饮历史悠久，积累长期运营经验，以淮扬菜系为核心、兼顾多种其他菜系。代表菜品包括盐水鸭，狮子头，松鼠桂鱼，金陵方糕，南京烤鸭等。

此外，金陵在业内率先成立食品研发中心，每月推出 30-40 道创新菜。

如天泉湖金陵山庄提供天泉湖鱼、生态采集、生态羊肉等独特自然食材，为山水胜景锦上添花；金陵梅苑主打经典淮扬菜，招牌菜包括盐水鸭、文思豆腐羹、红烧狮子头、松鼠桂鱼、酒酿蒸白鱼、金陵方糕等。

截至目前，除金陵饭店外，公司旗下共拥有三家直营酒店布局。

1）亚太商务楼：公司利用上市募集资金在南京新街口 CBD 新建集超五星级酒店、国际 5A 智能写字楼、会议展览、精品商业于一体的高端商务综合体“亚太商务楼”，建筑面积 17 万平方米，仅开业两年提前实现盈利。扩建后的金陵饭店客房总数达 1000 间，成为江苏省最大规模的五星级酒店综合体。

2）天泉湖金陵山庄：2007 年金陵饭店集团与盱眙县政府签订协议，双方共同出资成立了“江苏天泉湖开发建设有限公司”，共同打造天泉湖商务中心区，总体规划 48 平方公里，其中包含约 9 平方公里的天泉湖，规划养生养老、旅游休闲、生态农业及特色创意四大产业板块协同；其中酒店目前是淮安地区较大规模的高端精品会议度假酒店，由公司投资建设，也是金陵连锁酒店度假品牌旗舰店，拥有客房 387 间套。

3）北京金陵饭店。北京金陵饭店于 2021 年 5 月开业，是公司首次于北京中心区域布局的高端品牌旗舰店。客房数量为 253 间。北京金陵饭店的布局为公司北上扩张版图的重要布局，或将帮助公司于北方打开品牌知名度，助力金陵连锁酒店开拓市场空间。

3.2 经营管理及运营实力持续积累，酒店管理能力持续输出

公司建立标准化制度、培训体系、深耕服务细节，形成完善的品牌管理体系和理念。

1）注重制度建设：编制《金陵饭店管理制度汇编》、《金陵饭店企业文化手册》、《金陵连锁酒店营运手册》，作为员工日常工作的行为规范和考核标准。

3）深耕服务细节：在全国服务业率先创立了“细意浓情 4-8-32”质量经营模式。“细意浓情”融合国际标准、传承中国文化、深耕本土特色，倡导“以客为尊”、“珍惜每一次服务机会”的精益服务理念，推出了全天候私人礼宾、金牌管家服务、睡眠关爱计划、侍酒师、营养师、宴会会议顾问等数十项超值服务。公司稳步推进酒店管理业务，提高总部支撑力、延伸品牌辐射力，加速拓展酒店连锁化进程。

品牌管理能力输出，以江苏安徽为中心向全国扩张，连锁酒店管理业务加速发展。当前以南京，安徽为核心地区在全国范围内拓展布局，2019 年起公司采用全新的发展策略，完善旗下 6 个品牌，实现多产品、多业态、多品牌地同时扩张，凭借积累形成的品牌实力和品牌管理能力实现加速扩张，2018/2019/2020/2021 年公司连锁酒店分别净增 11/13/21/42 家，连锁酒店发展提速。

截止 2022 年 6 月，公司已在 19 省 94 市形成布局，门店数目达到 235 家。根据盈蝶咨询，公司在中国连锁高端酒店品牌规模中排名第三。

第一第二分别碧桂园凤凰和富力酒店，按照客房数量计算，碧桂园凤凰/富力酒店/金陵饭店的市场占有率分别为 5.3%/5.1%/4.0%。

3.3 股东为国资背景资源丰富，国企改革提质增效

股东为江苏国资委，便于资源对接。

国资背景下整合省内酒店资源。

2018 年 6 月，江苏省为整合省属企业资源、发挥金陵饭店品牌优势，将江苏国信酒店集团有限公司及其所属的上海国信紫金山大酒店等 11 家家酒店整合注入金陵饭店集团。2021 年 8 月，为解决控股股东与上市公司同业竞争问题，拟将金陵饭店集团所属的 11 家产权酒店的经营管理权通过委托管理方式注入上市公司。

入选国企改革“双百行动”，国企改革提质增效。

2018 年，国务院国有企业改革领导小组决定选取百余户中央企业子企业和百余户地方国有骨干企业，在 2018-2020 年期间实施国企改革，即“双百行动”。公司控股股东南京金陵饭店集团有限公司被纳入 2018 年国企改革“双百行动”企业名单。

1）制度优化、激发活力。

公司制定实施了一系列推进“双百行动”综合改革的具体举措，修订《“三重一大”决策制度事项清单》，明晰各主体在人事、财务、投资等重大事项上的决策内容和权责边界；结合分、子公司的实际，制定授权放权清单，将选人用人、薪酬考核等职权充分授予所出资企业，进一步激发下属企业发展活力和动力。

2）优选人才：推进 3 项制度改革，建立全员绩效考核体系，通过“两书两办法”推行经营层任期制契约化管理，推出公开竞聘，实施末等调整和不胜任退出机制。

下属金陵酒管公司经营层实行职业经理人制度，面向全国选聘总裁、副总裁及“八大中心”总经理，营造了公平竞争择优的制度环境。

加大人才选拔流动机制改革，同时制定年轻干部培养选拔三年行动实施方案，探索建立‘人才实验室’，构建人才创新孵化平台，系统实施‘金陵优才’订单式培养‘金陵管培生’计划。2021 年，在中高层管理人员中，‘80 后’‘90 后’占比已达 81%。

3.4 多种业务协同发展，全产业链布局推动扩张

酒店业务为核心，上下游协同布局。公司以酒店主业为核心，不断探索酒店主业的上下游产业链，形成了以酒店物资贸易、物业管理、房屋租赁、食品研发与销售、旅游资源开发等多元化协同产业链的战略布局。如：

1）苏糖公司：公司拥有茅台、五粮液等五百多个品种酒水在江苏地区的经销权，为高中档酒类品牌主导运营商，有力支持高星酒店餐饮业务。

根据公司公告，公司直营酒店业务中餐饮收入占比约为 50%，高星级酒店业务涉及大量餐饮服务、商务宴请、会议接待等消费场景，苏糖公司作为江苏省内中高档酒类经销商，能够与金陵饭店旗下的高星酒店餐饮业务形成密切协同，2022 年，苏糖公司与金陵集团推出“金陵饭店定制酒”。

2）汇德物业：汇德物业公司是专业深耕于高端商办楼宇的物业管理和运营服务公司。依托金陵饭店品牌、文化等多方面的资源优势，坚持走高标准、多元化、特色化之路，创建了国际标准五星级酒店管家式物业服务新模式，力争发展成区域高端楼宇物业管理领先公司。

截至 2021 年底在管以及签约商业项目 10 个，在管面积近百万方，其中包括亚太商务楼、熊猫万谷金融科技大厦等包含 5A 甲级写字楼在内的高端商业综合体。

3.5 建立数字化平台降本增效，完善会员系统增强粘度

建立高度系统化的数字平台，打造 PMS 信息系统，降低运营成本，更好捕捉客户需求与市场变化。公司成立之初就决定走连锁化道路。

2003 年公司邀请 IBM 公司进行第一轮 ITSP 规划。实现从 PC 端到酒店前台的自助下单。

2016 年，公司邀请安永（中国）企业咨询有限公司做了第二轮业务战略规划。

自 2016 年启动“数字化变革项目”以来，公司已实现 LPS 会员系统、云 PMS 系统、中央结算平台、ERP 管理系统以及经营分析系统的先后上线。同时为加快数字化转型推出“登峰计划”，坚持“云、在线、会员、精益”的技术战略，持续运用 5G、云计算、大数据、人工智能、物联网等技术，聚焦直销、会员及生态圈的打造，启动前端数字化营销项目，将数字化重心从 ToB 转向 ToC。

公司数字化建设强调以宾客体验为核心、强调与经营管理深度融合、强调酒店主业与多元协 同业务的资源共享和产业集聚，提升了酒店未来发展和整体营运能力，打造了具有金陵特色、国内领先的宾客体验与酒店连锁管理平台。

1）会员体系和权益完善。

2005 年公司首次推出金陵贵宾计划，后逐步完善会员服务体系及后台支撑系统，建立一体化会员支撑系统与金陵直销渠道矩阵，总部数字化方面聚焦直销，增加金陵贵宾会员数量提升客房预订直销比例，2019 年，金陵饭店集团发起“登峰计划”，聚焦直销和会员，启动前端数字化营销项目。

3）会员数量稳步增长。

根据公司公告，2020 年以来，公司金陵会员数量高速增长，2019/2020/2021 年会员数量分别达到 246/533/1100 万人。目前金陵贵宾会员已接近 2000 万，自有平台累计会员 12.8 万，2022 年自有平台的成交额有望突破 1 亿元。

4. 酒店板块加速扩展，切入预制菜业务构建新成长曲线

4.1 酒店板块加速扩张，直营疫情后修复弹性大

加速扩展，酒店板块成长性凸显。金陵连锁酒店已形成了以华东地区为龙头的全国性扩张布局，截止到 2022 年 6 月底，金陵连锁酒店总数达到 235 家，遍及全国 19 省 94 市，公司实施北上、南下、西进的战略扩张，通过受托管理、租赁经营、特许经营、兼并收购、投资参股、战略联盟等多种形式，在全国多点布局金陵连锁酒店。

未来来看，公司 计划至 2023 年末金陵连锁酒店规模突破 300 家，2025 年末金陵连锁酒店规模实现 500 家。配合国家“一带一路”战略，让“金陵”品牌走出去，实现金陵从区域性走向全国性、从全国性走向国际化酒店集团的战略升级。

品牌矩阵逐步完善，立足优势区域全国化布局。

1）品牌矩阵逐步完善，公司 2019 年着力打造出金陵、金陵精选、金陵文璟、金陵嘉珑、金陵山水、金陵嘉辰等中高端品牌体系，构建出商务精品酒店、主题文化酒店、休闲度假酒店、智能公寓酒店等多样化产品线，实现差异化定位，有利于多个细分市场扩展。

2）区域布局来看，公司立足长三角区域，全国化势头初现。公司立足长三角区域，实施“北上、南下、西进”战略扩张稳步向粤港澳大湾区、京津冀等区域，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市和成都、西安、杭州、大连等省会旅游城市全面布局。

直营：北京金陵饭店爬坡、金陵饭店修复；后续积极扩张打造直营旗舰门店。

1）现有直营店来看，公司直营酒店收入占比高，贡献收入及毛利水平高，疫情反复下受到扰动；长期来看预计伴随疫情收敛逐步修复，弹性更大；同时公司旗下北京金陵饭店于 2021 年开业，仍处于爬坡期，2021 年亏损 1936.6 万元，2022 年上半年疫情有所反复，后续爬坡期完成收入及盈利水平有望提升。

2）后续公司直营酒店将在核心城市进行旗舰店打造，助力全国化品牌实力塑造，助力后续酒店管理输出扩张。

设立文旅发展基金，通过基金投资+金陵运营的市场化运作机制，撬动社会资本，加快孵化多层次新品牌体系。2020 年，金陵饭店出资 5000 万参与设立金陵文旅基金，目前文旅基金旗下直营门店已开始逐步打造，后续有望作为各个区域样板店，持续加强布局、稳步扩展。

酒店管理多条路径扩张，思路清晰。

扩张路径为：

1）通过合资增设、增资入股酒管公司扩张。公司先后在贵州、安徽等地合资设立酒店管理公司。与贵州饭店酒店管理集团设立的贵州贵宁达酒店管理股份有限公司负责托管贵州酒店集团旗下符合双方要求的存量酒店，同时开展贵州省及省外的酒店新项目拓展和运营管理，2021 年上半年已实现盈利。公司与合肥文旅博览集团设立的合肥文旅金陵酒店管理有限公司，负责托管合肥文旅博览集团有限公司旗下的存量酒店，同时承担在合肥及安徽区域的开拓和运营管理。

2）直营样板店于各区域初步设立后有望在多区域吸引加盟商布局；

4.2 切入预制菜赛道，构建多元成长曲线

凭借餐饮优势切入预制菜板块，增长可期。伴随着冷链运输及餐饮供应链的快速发展，预制菜从研发、生产到运输、销售整个体系正逐步迈向成熟化，市场空间广阔。

根据艾媒咨询，2020 年我国预制菜市场规模达到 2888 亿元，预计未来三年复合增速为 21.4%。其中，2020 年 C 端预制菜市场规模为 489 亿元。

相较于工序复杂、操作耗时的家庭菜肴及食品安全问题频出的非标餐饮门店，预制菜具备便捷、风味还原度高、更安全健康等特点。

未来受到家庭小型化、“宅经济”兴起、短期疫情对于消费习惯改变等因素影响，C 端预制菜发展空间仍广阔。

公司预制菜板块具备品牌优势，有望突破。

1）公司控股子公司江苏金陵食品科技有限公司主要业务为金陵食品的规模化生产、研发和销售，2022 年，公司收购员工持有的 30% 股权，实现对于食品科技公司的 100%控股，有利于公司统筹食品公司业务架构和发展模式。食品业务将根据餐饮做成金陵的食品工业化平台，在坚持主业的同时进行产业链的延伸。

2）在该领域，公司具备品牌优势，充分挖掘和利用“金陵”数十年的品牌、依托在高端餐饮的深厚积累和品牌优势，以金陵特色菜肴为核心，针对市场需求加大了预制菜肴的研发力度，先以较高端的家庭式宴会为切入点进行试制，并将延伸到生日宴、谢师宴、好友聚餐等细分领域。

3）2021 年营业收入为 2600 万元。2022 年上半年，公 司着力开展首批 18 个品种精选预制菜研发，在天猫商城上线官方旗舰店“金陵似锦”， 并且完成首家“金陵馔享”线下门店试运营。

5. 盈利预测

公司业务包括1）酒店服务，分为直营酒店、委托管理；2）商品贸易；3）房屋租赁；4）物业管理；5）房地产销售。

1）酒店服务：公司直营业务中，预计现有门店伴随疫情扰动收敛恢复，同时公司不断于核心城市布局直营旗舰店，预计 2022-2024 年分别新开 0/4/4 家。管理业务来看，公司构建完善品牌矩阵、扩张路径清晰，我们预计其门店数量持续扩张，2022-2024 年分别净开 16/24/60 家。

2）商品贸易：我们预计其 2022-2024 年复合增速为 20%。

金陵饭店历史背景：1978年，新加坡华商陶欣伯想在家乡南京建造一家涉外旅游饭店，在他的全力推动下，1979年3月，金陵饭店破土动工。1983年3月，金陵饭店试营业。1983年10月开业的金陵饭店凭借37层、110米的高度，稳坐“中国第。

3）房屋租赁：预计 2022-2024 年收入基本维持稳定。

4）物业管理：预计 2022-2024 年化增速为 15%。

综合来看，我们预计 2022-2024 年公司营收分别为 14.90/18.61/22.64 亿元，YoY 分别为 8.5%/24.8%/21.7%；公司归母净利润分别为 0.70/1.36/1.85 亿元，YoY 分别为 148.5%/94.8%/36.4%。

6. 报告总结

当前国内中高端酒店格局未定、高端本土酒店有望突围。公司酒店业务品牌&管理实力构 筑，直营店布局逐步推进、酒店管理业务快速扩张。多元业务协同稳健发展，其中预制菜发力。

7. 风险提示

湖滨金陵饭店隶属南京金陵饭店。南京金陵饭店经营范围中有说明，南京金陵饭店旗下还有湖滨金陵饭店，因此湖滨金陵饭店隶属南京金陵饭店。金陵饭店位于南京市鼓楼区新街口西北，是曾经的中国第一高楼，是南京的标志性建筑，江苏省第一。

1）疫情发展超预期：

公司 2023/2024 年盈利预测中假设疫情扰动收敛，对于公司正常经营影响程度降低。若疫情持续反复、发展超出预期，导致多地封控、出行政策收紧下影响出行，或将影响公司酒店及其他业务正常经营，导致公司 2023/2024 年业绩恢复不及预期。

2）拓店不及预期：

如公司后续战略规划未能落地，拓店进程可能不达预期。

3）行业竞争加剧：

酒店集团纷纷加码中高端，行业竞争可能加剧导致公司增速放缓。

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