2022年上海受到疫情的影响，扰乱了不少购物中心的开业计划，据统计去年上海仅有8家购物中心开业。

今年随着市场的逐步放开，上海的商业市场或将逐步复苏。据赢商网统计，2023年上海预计会有23个3万方以上的商场开业，商业总体量达到约172.5万方，覆盖10个行政区，呈现出多点开花的态势。

从体量来看，中小型商业体成为市场趋势，其中3—5万方的中小型商业有10个，5—10万方的中型商业体有8个，而10万方以上的中大型商业体仅上海鑫耀·光环Live、上海LOVE@大都会 、上海真如环宇城MAX、龙光蓝鲸世界和上海东渡蛙城5个项目。

值得一提的是，商业面积最大的两个商业体LOVE@大都会和真如环宇城MAX都在真如副中心核心地段，真如板块的商业格局将迎来突破。

从环线分布来看，外环内的市区共有12个商业体待入市，可见上海的发展重心依然在市区。外环外待入市的商业体多集中在闵行春申、青浦徐泾、浦东曹路等成熟近郊板块。而五大新城仅有青浦新城、嘉定新城和临港新城各有一个商业综合体入市。

内环内

尽管上海市中心遍布了大量的商业圈，不过在2023年上海市中心依然会有4个商业中心开业。

静安区方面，上海金融街购物中心位于静安不夜城板块，2015年，金融街在上海站北广场拿下了大片的旧改地块。8万方的住宅金融街融府、33万方的写字楼项目融泰中心和融悦中心均已全面交付，本次入市的是整个地块的收官作品，6万方的金融街购物中心，这也是金融街在上海打造的首个购物中心，同时也填补了火车站北广场商业匮乏的情况。

金融街商业体效果图

笔者从点评网站获悉，金融街购物中心已在去年底进行试运营，仍有部分商铺在装修，正式开业时间预计会定格在今年5月。

长宁区内环内也将带来全新商业体：AFA上海融侨中心，靠近3、4、10号线虹桥路站，距离徐家汇商圈也近在咫尺。

商场前身为上钢十厂改建的红坊文创园，后又针对“上海市城市雕塑艺术中心”原址进行全面改造，目前被打造为集艺墅、购物、办公为一体的综合体。

AFA上海融侨中心效果图

商场体量并不算大，仅4.4万方，能很好满足周边办公楼宇白领的餐饮需求。

市中心另一个值得关注的商业体要属鸿寿坊，该项目是瑞安在上海又一旧改作品，在2021年瑞安曾打造了瑞虹新城板块商业地标太阳宫，本次打造的鸿寿坊则被誉为普陀版新天地。

普陀长寿路板块虽然地理位置优越，但商业氛围一直不温不火，鸿寿坊作为长寿路一带重要的商业街，未来或将提升板块的商业格局，或成为内环新的打卡地。

鸿寿坊效果图

内外环

真如是上海今年商业市场最大的惊喜，3个综合型商场将开业。

LOVE大都会是今年计划开业商场中，体量最大的。商业面积达22万方，这也是上海第10家体量达到20万方以上的大型商业体。

LOVE大都会有近10万方用来做餐饮配套，配合下沉广场露天设计特色及旧厂房改造区，或将成为真如的夜文化消费中心，据悉，当前这里已迎来盒马X会员店的入驻。

真如另一大看点则是上海真如环宇城MAX，这是一个集购物中心、写字楼、剧院、长租公寓的复合产品。山姆将真如店规划为上海首个结合TOD及城市公园综合开发的山姆会员店，开心麻花将上海总部设立在中海剧院。

信泰中心位于长风和真如的交界处，15号线梅岭北路地铁上盖TOD项目。包含两栋170-180米的双子楼，目前正在招商。

项目还包含6.8万方的商业配套，既能服务写字楼内的商务精英，又能满足周边居民的生活需求。

外环内另外2个今年关注度较高的商业体来自于徐汇，虽然徐汇区开业的商场体量不算大，但质量很高，徐汇历来是港资和优质内资比较青睐的区域。

本次入市的两大商业体上海鑫耀光环Live和上海龙华会均靠近内环，都属于成熟板块的城市更新项目，可以再次拔高板块价值。

鑫耀光环Live效果图

上海鑫耀光环Live将由香港置地负责运营，此前曾310.5亿拿下徐汇滨江金融城地块。香港置地和旭辉集团在2018年联手在陆家嘴北滨江打造了：LCM置汇旭辉广场。

鑫耀光环Live现场实景图

鑫耀光环Live由日本建筑大师隈研吾设计，商业部分共有三期，分布在苍梧路的两侧，其中一期为商业街区，二期为塔楼下的盒子购物中心，三期为部分沿街商铺。项目外立面已经初见雏形，预计会在下半年投入运营。从现场实景图来看，外立面彩带似乎没有效果图来得震撼。

田林板块作为徐家汇商圈的外围区域，板块内交通优势明显，这里还拥有大量居住社区。田林板块发展成熟，沿街布局了大量底商，唯独缺少大型体验式购物中心，鑫耀光环Live的入市将填补这一短板，提升板块商业能级。

8.8万方的龙华会则是印力上海首个街区型TOD项目，结合龙华塔的历史古韵，打造江南院落风的街区商业。项目将以龙华塔为轴心，延伸江南水乡的建筑风格，通过重檐坡顶与玻璃石材的设计，将传统与现代巧妙融合。

龙华会商业效果图

虽然一站地铁之隔的龙华中路拥有徐汇滨江最繁华的商业组合（正大乐成+绿地缤纷城+保利时光里+香港置地新岸金融城商业），不过作为历史风貌区的龙华并没有商业亮点。龙华会的落成将填补龙华区域范围内无大规模城市商业综合体的空白，加速城市更新及消费升级。

另外，浦东前滩也将迎来新的商业体，作为陆家嘴商业全新产品线L+PLAZA的首个作品，前滩L+PLAZA陆家嘴广场（以下简称“前滩L+PLAZA”），预计2023年上半年正式开业。

前滩L+PLAZA项目效果图

外环外

今年上海外环外也有不少优质商业项目开业，过去几年，是新一代郊区购物中心发展井喷之年，今年郊区依然有不少商业体补充入市。外环外的商业体主要服务于本区域居民，要想吸引市区的居民和游客打卡，需要在创意和特色上下更多功夫。

据赢商网统计，今年外环外预计开业商业体有11个，有中型商业体，也有社区型商业。这里我们来看下一些比较有特点的项目。

闵行春申板块是南闵行近年来大力发展的区域，这里不仅规划了梅陇新中心，今年另一大商业地标海梦一方将会开业。

海梦一方效果图

商场位于15号线景西路站，该片区是南闵行发展较为不错的板块，片区内以新建商品房和安置房源为主，还有中海寰宇天下和星河湾等高端项目。

春申以学区见长，商业是一大短板，并不是说这里缺少商业配套，而是商业格局不够。目前这里有绚荟城和麦多生活广场，只能满足基本的日常餐饮和购物需求。

浦东方面，商业体量约15万方的曹路招商花园城将是2023浦东新区新开规模最大的单体购物中心。

招商花园城效果图

招商花园城内部效果图

商场一大特点是打造了一个约36米的垂直水幕，与下沉庭院自然衔接，仿佛身处科幻大片的场景之中。据说还会有逐光绿径、奇妙集市、银河隧道等主题区域，或成为浦东亲子、打卡的新领地。

招商花园城效果图

招商花园城位于9号线顾唐路站附近，该片区是承接了张江、金桥、森兰等区域的外溢发展。目前曹路板块内已有宝龙广场，招商花园城预计2023年底开业，它不仅能增强曹路板块的商业规模，未来还将辐射浦东北部区域及周边多个板块。

地处大虹桥核心区的蟠龙天地是瑞安在新天地和瑞虹新城后，又一大成片规划的综合旧改区。

蟠龙天地商业街区效果图

蟠龙天地整体将分批次进行建设，今年4.8万方的商业部分或率先开业，后续更多区域逐步建成、开放。

今年，临港核心区将会迎来首个大型的综合商业体：龙光蓝鲸世界。在2022年市商务委员会官方发布公示：《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》中，提到了环滴水湖定位为市级商业中心，未来几年，临港的重磅商业体将逐步兑现。

上海最新上海商业空间布局2035规划，图源上海发布

光蓝鲸世界预计今年底前开业，主打海洋主题，定位倾向于年轻化，从品牌上也会主攻年轻人的喜好，吃喝玩乐一应俱全，网传消息称，盒马鲜生确定已经签约了。

从规划来看，临港未来将形成规模可观的商业布局，临港的发展需要以更长远的眼光来看待。